两项重磅房地产政策出炉，引发市场高度关注。8月31日晚，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》。一方面对现行差别化住房信贷政策进行了调整优化，引导个人住房贷款实际首付比例和利率下行；另外支持鼓励银行与借款人协商调整存量首套住房贷款利率，维护好房地产市场竞争秩序。
二套房房贷利率有望降低
此次通知中，关于统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限的政策，引发轰动。
一是统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限。不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市，首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于20%和30%。
二是将二套住房利率政策下限调整为不低于相应期限LPR加20个基点。首套住房利率政策下限仍为不低于相应期限LPR减20个基点。
各地可按照因城施策原则，根据当地房地产市场形势和调控需要，自主确定辖区内首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。
中国人民银行、国家金融监督管理总局有关负责人就此通知表示，此举主要为贯彻落实党中央、国务院决策部署，对现行差别化住房信贷政策进行调整优化，支持各地因城施策用好政策工具箱，引导个人住房贷款实际首付比例和利率下行，更好满足刚性和改善性住房需求。
易居研究院研究总监严跃进评价，此政策比较清晰地明确了首套房和二套房的首付比例，即两成和三成，这也就为后续各地降低首付比例确定了方向。其中首付比例为20%的规定相对而言很多地方已经执行，但是确实有很多城市过去对于二套房的首付比例规定为40%，此次明确后有助于各地为政策出台提供依据，另外此次政策对于刚需和改善型购房需求都有积极的帮助，也充分说明了对于合理住房消费需求提振的导向。
另外，此次政策明确，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限调整为不低于相应期限LPR加20个基点。严跃进认为，最大的变化在于，二套房的下限从过去加60个基点变为加20个基点。从这个角度看，对于二套房方面的政策非常给力。换句话说，即便有部分购房者可能不能享受“认房不认贷”政策，若按现在的政策，也可以享受二套房贷款利率下调的机会；此次政策实际上是一碗水端平，因为要支持合理住房消费需求，首套房和二套房应该都有降息的操作。过去比较侧重首套房，而现在对于二套房也给予了非常明确的支持，有助于促进首套和二套房利率成本的降低。
“这一条对于房地产市场的影响主要在改善需求，特别是二套房改善需求房贷利率有望降低。”中原地产首席分析师张大伟指出，“但整体看，当下全国除北京、上海外，已经基本全面执行新的二套房认定标准，本地无房就算首套，所以按照这一政策，市场上主流购房群体基本集中首套房，另外针对首付比例还需要各地落地执行，非限购城市已经基本全面执行，目前可能有影响的只有少数依然限购的城市，特别是部分二线城市。”
张大伟坦言，当下还是要看北京上海会不会落地执行，如果北京上海执行的话，2023年全国一二线城市会出现“金九银十”，如果北京上海不执行市场影响可能不大。
存量降息幅度待各地银行明确
多次预告之下，存量房贷利率下调的政策也重磅落地。
从通知内容来看，有多种调整方式可选。一是自2023年9月25日起，存量首套个人住房贷款的借款人，可向承贷银行提出申请，由该银行新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款；另外，除了由银行新发放贷款置换存量贷款的方式外，借款人同样也可以通过申请协商的方式变更合同约定的利率水平。
不过，不管是置换后的新发放贷款利率水平，还是变更后的贷款合同利率水平，均由对应银行与借款人自主协商确定，且在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。新发放或变更后的贷款，只能用于偿还存量首套住房商业性个人住房贷款，仍纳入商业性个人住房贷款管理。
具体哪些存量首套住房贷款可以申请降低利率？中国人民银行、国家金融监督管理总局有关负责人也进行了明确，主要涵盖2023年8月31日前金融机构已发放，已签订合同但未发放的，以及借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的存量住房商业性个人住房贷款。
对此，张大伟分析，目前首套住房商业性个人住房贷款利率下限已调整为不低于相应期限LPR减20个基点，并且自人民银行、原银保监会于1月5日宣布建立首套住房贷款利率政策动态调整机制后，多地已纷纷下调首套房贷款利率至4%以下，进入“破4进3”时代，首套房贷款利率最低可至3.6%。在他看来，整体来说，对于存量房贷的购房者，特别是动辄5%-6%高息的购房者，很可能房贷能降低100个基点以上，但具体的影响依然需要购房者与银行协商。
严跃进同样告诉北京商报记者，房贷政策源于1998年住房制度改革前后，随着商品房市场和预售制度的发展而不断创新，但从来没有“中途调整存量房贷利率”一说，因此此次房贷政策具有历史突破性，出台的原因主要和提前还贷数量增加、月供压力较大等有关，这也是当前特殊历史时期减轻购房者和群众的非常重磅政策。
另外，此次政策明确了降低的下限，即可以做到和所在城市最低的利率。因此，严跃进认为，后续购房者要积极关注目前主流的房贷操作，预计9月上旬一些银行会陆续推出新的房贷合同，相关购房者要注意此次政策，科学筹划，积极降低每月的还贷额。
不过，张大伟也指出，“北京等大城市因为加点没有明显调整，所以基本没多大影响。这一政策影响最大的是二线热点城市，因为部分地区在2021-2022年加点最高，甚至有的达6%以上，这部分月供如果能全面落地，可能100万元30年月供能少1000元以上。”
贷款用途应进行穿透式、实质性审核
相关政策的推出正当其时。
谈及为何降低存量首套住房贷款利率，中国人民银行、国家金融监督管理总局有关负责人表示，近年来我国房地产市场供求关系发生了重大变化，借款人和银行对于有序调整优化资产负债均有诉求。
存量住房贷款利率的下降，对借款人来说，可节约利息支出，有利于扩大消费和投资。对银行来说，可有效减少提前还贷现象，减轻对银行利息收入的影响。同时，还可压缩违规使用经营贷、消费贷置换存量住房贷款的空间，减少风险隐患。因此，为更好适应上述新形势，中国人民银行、金融监管总局明确按照市场化、法治化原则，支持鼓励银行与借款人协商调整存量首套住房贷款利率。
通知称，各金融机构要抓紧制定具体操作细则，做好组织实施，提高服务水平，及时响应借款人申请，尽可能采取便捷措施，降低借款人操作成本，确保本通知有关要求落实到位。
另外，通知也对相关风险进行了强调与防范。例如，金融机构应严格落实相关监管要求，对借款人申请经营性贷款和个人消费贷款等贷款的用途进行穿透式、实质性审核，并明确提示风险；对存在协助借款人利用经营性贷款和个人消费贷款等违规置换存量商业性个人住房贷款行为的中介机构一律不得进行合作，并严肃处理存在上述行为的内部人员。
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