省会城市、二线城市正在加快调整住房限购政策。
9月25日，西安市住建局正式发布住房限购政策调整：西安市住房限购区域调整为二环以内，二环以外区域不再执行住房限购措施。另外，相比原来的政策，在住房限购区域内，居民家庭购房条件也更为宽松。
第一财经不完全统计，截至9月25日，9月已经有天津、沈阳、南京、大连、兰州、青岛、济南、苏州、福州、郑州、合肥、厦门、无锡、武汉、广州、西安等城市取消或者调整放松原来的住房限购政策，其中有10个省会城市。
但是，各地限购政策调整出现分化，包括南京、武汉、济南、合肥等城市完全取消了限购政策，而广州和西安等城市仍然保留部分限购政策，为何这些城市在政策调整上还有保留？
多个省会城市调整限购政策
其实，早在9月19日，西安市住建局就在其网站发布消息称，西安市住建局组织近日召开促进房地产市场平稳健康发展工作会议。会议提出，进一步优化调整限购范围，西安市二环以外区域取消限购。
9月25日，西安市住建局在其官方微信公号上正式公布了西安市住房交易政策调整内容，包括限购区域以及限购区域居民家庭购房条件的调整，相比原来的政策，限购区域缩小到二环内，购房的落户限制时间放松。
中国指数研究院西安公司总经理石蕊向第一财经表示，从去年到今年前8个月销售数据看，西安房地产市场成交量降到了近年比较低的水平，2022年商品住宅成交量1043.05万平方米，同比2021年下降33.4%，且呈现连续下滑水平，彼时的限购政策也不再适用，于是在2022年底，西安适时放开了临潼、西咸部分地区的限购，对于二手房交易限制也有所放松，收到了明显效果，在今年一季度也是促进了一波楼市小阳春的来到。
石蕊表示，然而在今年二季度，伴随全国楼市持续走弱，西安也略显疲态，成交自4月以来持续走低。8月底以来，全国各地二线城市逐步放开限购，西安此时放开，属于适度跟进，为即将到来的“金九银十”购房需求放开闸门。
在西安之前，全国已经有10多个省会城市或副省级城市对限购政策进行调整。
9月1日，天津市住建委等四部门联合发布《关于进一步调整优化房地产政策更好满足居民刚性和改善性住房需求的通知》，天津市住房限购区域调整为市内六区，同时，非天津市户籍大学毕业生在天津市住房限购区域无住房的，可凭劳动合同或企业注册证明和毕业证购买一套住房。
继今年3月28日取消二环外住房限购政策后，9月4日，沈阳市房产局发布《关于进一步支持刚性和改善性住房需求的通知》，明确取消二环内限购政策，取消住房销售限制年限规定，落实“认房不认贷”政策等。
不过，对于西安的政策调整，西安城记主理人、房地产行业资深观察者聂海峰向第一财经表示，相比全国已经全面解除限购的十多座城市，西安此次限购政策的调整是“温和和谨慎”的，因此，仍然保留了限购和限售政策，而这主要是由西安房地产市场的特点决定的。
为何部分城市保留一定条件下的限购
在前述9月调整限购政策的城市中，沈阳、南京、大连、兰州、青岛、济南、福州、郑州、合肥、无锡和武汉等城市是全域取消了限购，而天津、苏州、广州、厦门和西安等城市仍然在一定区域或者一定条件下保留限购。
9月8日，苏州印发的《关于促进全市经济持续回升向好的若干政策措施》明确，苏州解除了120平方米及以上商品房限购，即对于购买120平方米及以上商品住房不再进行购房资格审核。也就是说，120平方米以下商品房仍然限购。
作为一线城市，广州率先放开限购，但是仍然实行部分限购，要求本市户籍居民家庭在越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）、南沙等区域仍然限购2套住房；非本市户籍居民家庭在上述区域限购1套住房，购房条件为从购房之日前在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险证明满2年。
9月18日，厦门出台了《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，规定在集美区、海沧区、同安区、翔安区购买一手、二手商品住房，不再审核购房人资格，不再限制上市交易时间。也就是说，岛外四区取消限购，但是思明区、湖里区政策不变。
对于西安的“谨慎”，聂海峰表示，虽然同样受全国经济大环境的影响，但是西安房地产市场在全国仍然排名前列，其中，上半年新房销售面积居全国前十，土拍收入也位列全国第七，在当下市场，供需关系相对平衡。
石蕊也表示，从8月新房百城价格指数数据来看，西安房价涨幅排第一（环比涨0.13%），所以从政策力度来讲，不能像武汉或者郑州那样（完全取消），但从市场信心以及全市通盘考虑，政策需要一步步来。
石蕊还表示，目前西安主要的成交量集中在高新及港务两个区域，今年这两个区的成交面积占比超过全市总成交量40%，这两个区均在二环外，而目前限购的二环内主要以城改项目为主，商品房项目不多，所以从购房者角度来说其实已经可以算得上全面取消了。
不仅如此，聂海峰认为，这轮限购政策调整城市分化很明显的原因还在于不同城市之间的特点。西安目前的人口红利还在持续，以制造业和文旅业为代表的产业相对稳定且有发展预期。人口大量进入，又带来可预见购买力。因此，西安楼市有购买力的底子。相对比南京和武汉等价格相对较高的城市，有着明显的比较优势。
作为西部“强省会”以及大区中心城市，西安相比东部二线城市对人口的吸引力要强，这为其楼市形成了基础效应。
不过，易居研究院研究总监严跃进向第一财经表示，一些城市可能还是担心中心市区的炒作，但是市区和郊区是相通的，市区限购郊区放开，市场积极不起来，市区也盘活不了，限购也限制销售。
他认为，城市内部、城市之间等各个地方都要打通，一些城市政策偏保守，可能思路还是一步一步放，市场不行的话再放。从目前已经放开限购的城市来看，取消限购的效果还是好的，与认房不认贷来看，限购政策效应更强。
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