近日，多个城市纷纷发布阶段性取消首套房商贷利率下限通知。据不完全统计，包括福州、南昌、济宁、赣州、青岛、烟台等多个城市在内，自4月起阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限。
对此，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示：“不设下限意味着可以突破差别化住房信贷政策。对于最低首套房利率的规定，就是可以突破LPR-20。”
多地宣布取消首套房商贷利率下限
4月2日，福州市阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限。在本政策范围内，商业银行可按市场化、法治化原则确定新发放首套住房商业性个人住房贷款的具体利率水平。政策自4月3日起实施。
4月1日起，青岛阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限。本次调整适用于青岛市新发放首套住房商业性个人住房贷款，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限仍按现行规定执行。自4月1日（含）后完成房屋交易主管部门网签备案的借款人，可按新政策执行。
据广州日报4月2日报道，从4月1日起，潮州、汕尾市将阶段性取消辖区首套房贷利率下限，实际利率由商业银行按照市场化、法制化原则，与借款人自主协商确定。至此，广东省已有15个城市取消首套房贷利率下限。
此外，烟台、济宁、九江、赣州、新余等城市也在最近宣布阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限。
2024年以来，不少城市楼市仍处于底部，且房地产政策以宽松为主，对于需求层面的刺激仍在继续，因此利率下限的阶段性取消成为地方挖掘住房需求的有力手段之一。
中指院数据显示，2024年一季度，重点100城新建商品住宅月均成交规模较2023年同期下降约四成。
多位分析师表示，近期多个城市政策的放松，是以降成本来提振预期，对于二季度市场复苏有进一步的促进作用，也将对房企销售产生积极影响。
对于差别化住房信贷政策来说，人民银行、银保监会曾于2022年多次发文指出，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限LPR（贷款市场报价利率）减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。对于新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。地方政府按照因城施策原则，可自主决定自下一个季度起，阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限。
目前，最新一期5年期以上LPR为3.95%，按照此前最低减20个基点，首套房贷利率可以达到3.75%，此次多个城市将下限取消，利率下调的空间更大。
房贷利率走低，银行息差压力大
据第一财经，进入2024年，随着LPR（贷款市场报价利率）下调，房贷利率重新定价及多地动态调整房贷利率政策，全国房贷利率呈现走低趋势。
据南方都市报，贝壳研究院监测显示，2024年3月百城首套主流房贷利率平均为3.59%、二套主流房贷利率平均为4.16%，均与上月持平。3月首二套主流房贷利率较2023年同期分别回落43BP和75BP。3月银行平均放款周期为22天，维持较快放款速度。
分能级统计，2024年3月一线城市首二套平均房贷利率分别为3.88%、4.29%，二线城市首二套利率分别为3.61%、4.17%，三四线城市首二套利率分别为3.57%、4.15%。各能级城市首二套平均房贷利率均与上月持平。
据第一财经，多位银行人士表示，当前，首套及二套房贷利率都处于历史低位，商业银行净息差将持续承压。“全国房贷利率步入‘3’时代，净息差继续走窄，银行经营压力会更大。”某股份行人士对记者说，房贷利率动态调整是房地产政策“因城施策”的重要一环，房贷利率下限取消，意味着银行、客户能自主协商房贷利率水平，给银行提出了新的挑战。
据国家金融监督管理总局发布的数据，截至2023年末，商业银行净息差下滑至1.69%，首次跌破1.7%关口。
利差走窄背后一大原因是存贷款利率非对称性走低。从2023年全年表现来看，贷款利率下降速度快于存款利率。央行发布的数据显示，去年12月贷款加权平均利率3.83%，季度环比下行31bp；个人住房贷款新投放利率3.97%，环比下降5bp。在贷款利率已走至新低的背景下，央行2月超预期调降5年期LPR 25个bp，为LPR改革以来最大降幅。而对比去年3次下调存款利率，调整幅度约在10~30个bp之间。
据中国证券报，作为反映商业银行盈利能力的主要指标，净息差向来受到市场关注。国家金融监督管理总局局长李云泽3月透露，目前，贷款利率已降至历史低位，银行净息差也降到了二十年来最低水平。
国家金融监督管理总局披露的数据显示，截至2023年末，银行业净息差为1.69%，较当年三季度末下降了0.04个百分点。其中，大型商业银行净息差降至1.62%。
国有六大银行的2023年报显示，六家银行净息差均出现不同程度同比下降。其中，邮储银行是唯一一家净息差超过2%的国有大行，为2.01%，较上年下降19个基点。工商银行、建设银行、农业银行、中国银行、交通银行净息差分别为1.61%、1.70%、1.60%、1.59%、1.28%，分别比上年下降31个、31个、30个、16个、20个基点。
邮储银行、中国银行利息净收入保持正增长，其余四大行利息净收入均有所下降。2023年，中国银行实现利息净收入4665.45亿元，同比增长1.58%；邮储银行实现利息净收入2818.03亿元，同比增长3.00%；工商银行、建设银行、农业银行、交通银行的利息净收入分别同比下降5.30%、4.11%、3.10%、3.39%。
近日在多家银行举行的2023年业绩发布会上，均强调了息差经营的关键性。兴业银行高管称，将保息差作为2024年经营的关键抓手，在资产端要加大对于资产的投放，今年将投放5000亿元的贷款指标，在负债端加强对存款利率的控制。平安银行管理层亦称，该行为保息差做了很多高息差的产品，今年平安银行对公业务的压力在存款，零售业务的压力在贷款。
3月22日，中信银行2023年业绩会上，中信银行行长刘成曾表示：2024年将继续把稳息差放在突出重要的位置，坚持做好量价平衡，把息差进一步稳住。
3月28日，工商银行2023年度业绩发布会上，工商银行董事长廖林指出，当前该行面临的最大竞争压力源自低息差和科技变革。
3月28日，农业银行2023年度业绩发布会上，农业银行董事长谷澍表示，农行将从资产和负债两端综合施策，努力将净息差保持在合理区间。
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