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政策提振预期 地产周期或迎转折

2024-05-21 22:03:30
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   4月住宅销售仍在下行过程中,但随着政策端的持续优化,行业周期或迎来转折。

收盘及尾盘集合竞价挂单成交规则
  有行业人士指出,在近期重要会议后,新一轮政策风口已至,核心城市政策持续优化,放松政策有望进一步扩围,为板块提供估值修复空间。
 
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  行业政策持续优化
 
  消息面上,近日国务院政策例行吹风会主要讨论了保交付、存量商品房收购、盘活存量土地、房贷四个领域的政策。在业内人士看来,亮点在于收储机制或有力释缓房企现金流风险,夯实金融稳定性;首付比例下限创历史最低,同时取消个人住房贷款利率下限,信贷政策调整力度超预期。
 
  具体来看,中国人民银行抓紧认真贯彻落实,立足中央银行货币政策和宏观审慎管理职能定位,推出以下四项政策措施。
 
  一是拟设立3000亿元保障性住房再贷款。鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则,支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房,用作配售型或配租型保障性住房,预计将带动银行贷款5000亿元。
 
  二是降低全国层面个人住房贷款最低首付比例,将首套房最低首付比例从不低于20%调整为不低于15%,二套房最低首付比例从不低于30%调整为不低于25%。
 
  三是取消全国层面个人住房贷款利率政策下限。首套房和二套房贷款利率均不再设置政策下限,实现房贷利率市场化。上述首付比例、房贷利率政策调整后,各地可因城施策,自主决定辖区内首套房和二套房最低首付比例和房贷利率下限,也可不再设置利率下限。
 
  四是下调各期限品种住房公积金贷款利率0.25个百分点。调整后,五年期以上首套房个人住房公积金贷款利率为2.85%,可更好满足住房公积金缴存人住房需求。
 
  国泰君安证券分析认为,首先,房地产政策进入到一个新阶段,政策的系统性更强,防风险的底层逻辑更加顺畅;其次,目前出台的政策力度有助于改善房地产基本面预期,后续关注财政手段的使用和地方“以旧换新”的推进情况。据测算,收储新房使房企库存在6个月内降至合意水平可能需要2.6万亿元—4.4万亿元的资金规模,而原价收购可能需要财政贴息0.8个百分点;最后,在政策不确定性下降的背景下,本次会议可能只是起点,后续政策有望进一步加码,预计即将在7月召开的重要会议对房地产新发展模式或将有更明确的部署。
 
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  基本面有望筑底
 
  虽然短期销售依旧未见明显起色,但随着预期的持续好转,房地产板块在二级市场上已经率先启动。从板块行情来看,自4月下旬见底反弹以来,不到一个月时间房地产板块已出现超过两成的涨幅,部分个股更是轻松出现超五成的涨幅。可以看到,房地产行业已在资本市场上率先迎来的拐点。
 
  中金公司表示,前期市场下行的斜率已有边际缓和之势,而近期政策的集中出台有望加快周期运行,我们判断6—12个月维度内本轮地产周期有望迎来转折,以结束自2021年以来为期3年多的较快调整。未来3年,中国房地产将步入“去库存、去杠杆”的攻坚阶段,在持续防范兜牢金融风险底线的情况下,实现行业产能与各项活动水平的渐进修复。整体来看,中国地产股已可确认长周期的底部,或在不远的将来迎来因地产周期转折而带来的估值修复。近期因政策有力调整,交易可能有所前置,但后续上行空间仍存。至于是否将演绎为类似2015年—2017年的持续上行,目前看概率可能有限。
 
  房地产工作具有人民性、政治性,房地产关系人民群众的切身利益和经济社会发展大局。中信建投证券指出,2024年以来,房地产支持性政策加速出台。需求端,一线城市相继放松限购,杭州、成都等核心二线城市全面取消限购,首付比例、贷款利率下调至历史最低水平,供给端,限制库存过高城市新增土地出让,采取收购存量住房、“以旧换新”等手段积极盘活存量。在政策的支持下,房地产市场活跃度有望持续提高,基本面有望筑底。
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