如果要投资房地产类型的股票，特别是项目类的上市公司，我们如果要分析的话，与常规分析制造业是不一样的。制造业通过历史看未来的意义更大，而房地产行业特别是今天要介绍的保利地产由于是项目类的生意，现有的资产值多少钱是有价值的参考，今天我们就来分析一下这只股票。
对于房地产企业来说，当下的资产参考意义更大，如果未来一段时间房地产价格有可能出现上涨或下跌的话，那么对于房地产企业持有的货值会有影响。基于行业的这个特殊情况，使用传统的估值方式都不太合适，因为随着项目的多少，或者项目的运作时间，现金流和利润往往不线性，不规律。所以，我们要换一种估值的方法，看一下公司大致值多少钱。
这个估值方法的思路是，把房地产公司的各项资产分别估值，重点是营运资产中的存货的估值，存货中分为土地、开发商品、现房等，这3个非常主要。而保利地产的年报中，并未分别披露土地和开发商品，而是统一算为”开发商品“计算。那么我们要做的就是根据公开数据，获得保利地产的毛利率、成本率，然后用存货的现值反推出这些存货以后上市卖的时候的价值，再然后用这些价值×净利润率就可以粗略获得存货中开发成本和现房以后可以创造的隐含净利润是多少。算出这部分增值部分后，再把其他资产加总求和，减去负债，按照股东权益比例计算出公司价值，最后除以总股本得到每股股价。
首先，我们按照功能把资产分为4大类，分别为金融资产、长期股权投资、运营资产、长期资产，其中最为重要的是营运资产。
根据保利地产2018年年报数据：单位(万元)
金融资产：
货币资金：11343128.7
交易性金融资产：191366.85
衍生金融资产：28997.61
可供出售金融资产：162842.97
投资性房地产：1989001.81
长期股权投资：4848938.49
营运资产：
应收账款及票据：218934.15
预付款：2998157.15
其他应收款：12036014.89
存货：50733748.77
其他流动资产：3071684.4
递延所得税资产：391688.4
长期应收款：0
长期资产：
固定资产：459398.41
无形资产;11886.04
长期待摊费用:35609.5
其他非流动资产:0
将这4部分资产分别来估值：
金融资产的价值，因为金融资产最主要的是货币资金，而货币资金的价值波动不大，所以我们就把金融资产各类资产求和就可以粗略当作金融资产的价值，为13715337.94万元
长期股权投资的价值，可以用投资收益除以长期股权投资，也就是268974.85万元÷4848938.49万元=5.55%，投资收益率略低，如果用10年期国债收益率+5%的股权期望收益率的话，那么投资收益率应当大于8%，所以5.55%相对偏低。我们把长期股权投资的数据打个7折，取4848938.49×70%=3394256.943万元
营运资产的价值，我们主要需要计算的是存货的价值，其余的大多可以直接用年报的数据。而存货中我们主要计算开发成本和开发商品。
开发用土地：本公司开发用土地列入“开发成本”科目核算
开发成本(土地+在建工程)431,234,110,515.87 元
开发商品(现房)45,873,442,400.49 元
2018年销售金额4048.17亿，销售面积2766.17万平方米，每平米售价=40481700万元÷2766.17万平方米=14633.95元/平米 待开发面积9154平方米，平均楼面地价6186元/平米，销售毛利率32.48%，则成本率为 67.52% 每平米营业成本=每平米售价14633.95元/平米×67.52%=9880元/平米 每平米营业成本中楼面价所占比例为6186/9880=62.6%
每平米竣工开发成本=9880-6186=3694
每平米营业成本中竣工开发成本所占比例为3694/9880=37.4%
销售净利率13.44%
假设所有开发的工程进度都在50%，那么已投入成本占竣工成本比例=(楼面价比例62.6%+竣工开发50%的成本比例18.7%)=80.13%
总开发成本=431234110515.87÷80.13%=538168114958元
总销售金额=538168114958÷67.52%=797049933291元
开发成本隐含的利润=797049933291×13.44%=107123511034元
开发商品(现房)的未来预计销售金额=45,873,442,400.49÷67.52%=67940524882.2元
开发商品(现房)隐含的利润=67940524882.2×13.44%=9131206544.17元
存货中开发成本(土地+工程)和开发商品(现房)的估值=507337487700+10712351103+9131206544.17=527181045347元
营运资产总体估值=应收账款及票据218934.15+预付款 2998157.15+其他应收款12036014.89+其他流动资产 3071684.4+递延所得税资产391688.4+存货估值52718104.53=71434583.52万元
长期资产的价值，为固定资产459398.41万元+无形资产11886.04万元+长期待摊费用35609.5万元=506893.95万元
最后算一下资产的总价值=金融资产价值+长期股权投资价值+营运资产价值+长期资产价值=13715337.94万元+3394256.943万元+71434583.52万元+506893.95万元=89051072.353万元
保利地产的价值=资产的总价值-负债的价值=
89051072.353万元-65999956.72万元=23051115.633万元
保利地产的每股价值=保利地产的价值×(1-少数股东权益比例)÷总股本=23051115.633万元×(1-少数股东权益6457184万元÷股东权益合计12192251)÷119亿股=12.65元
这里需要注意的是，楼面地价是已经花的钱，改变不了了。我们开始算的成本率、毛利率、净利率这些数据都是基于过去已经卖出的房子算的，而未来不一定还按照2018年的价格出售。也就是说，如果房地产市场出现下跌的话，那么毛利率和净利率是有可能出现影响的。
保利地产主要的土地储备集中在广东和沿海城市，广东作为中国经济最发达的地区，这些年一直在提出粤港澳大湾区规划，那么基于此，保利地产储备的土地价格是否会出现大幅下跌，这些城市的售价是否会大幅下跌20%?是这个公司投资的重点。
不过总体来说，如果广东、江苏的房价下跌20%，那么应该就不是房地产市场的正常调整了，应该就属于非理性的下跌，或者是房地产市场的整体大调整，发生这种情况的概率客观来说，是不大的。因为那将造成我们全社会的大倒退。
目前股价是13.71元，如果股价下跌不超过20%，那么安全边际相对较高。不过投资者一定要注意，估值是模糊的正确，因为年报的数据，很多情况下也是会计人员估计出来的，只要大致方向不出现大问题就可以。
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