过去五年间，荣盛发展(002146.SZ)的归母净利曾连续四年高于50亿元，最高的2019年达到91亿元，但在地产行情急转直下的2021年，荣盛交出了一份巨亏成绩单。
4月29日晚间，荣盛披露2021年年报，显示公司去年营业收入472.43亿元，同比下降33.94%；归属于上市公司股东的净利润为-49.55亿元，同比减少166.06%；归属于上市公司股东扣除非经常性损益的净利润为-49.35亿元，同比减少165.85%。
透过公告可知，该公司不仅去年营收大幅下降，进入2022年依然频繁降价出货，多个项目一季度降价幅度超三成。同时，受疫情影响，荣盛部分受疫情冲击的城市项目，成交量同比下滑50%~70%。
项目销售价格持续降低，造成整体存货价值减少，并对荣盛的财报数据形成拖累。大额亏损的业绩，映射出在楼市遇冷的当下，房企挣扎求生的又一个缩影。
有项目降价超5000元
1月末，该公司预期，2021年归属于上市公司股东的净利润为1亿元~1.5亿元，与过去几年相比，这个数据并不好看。
到4月18日，荣盛宣布，大幅下调业绩预告数据，预计归属上市公司股东净亏损45亿元至60亿元，扣除非经常性损益后的净亏损43.31亿元至58.31亿元。随后不久，深交所发来关注函，要求荣盛说明下调业绩数据的原因及合理性。
在29日的公告中，荣盛解释称，公司出于谨慎性考虑，根据市场持续下行、疫情多点爆发的实际情况，同时考虑持有存货的目的，参照目前市场价格和项目实际销售情况，共计提存货跌价准备36.47亿元，计提坏账准备8.1亿元。
“本次计提资产减值准备事项，减少公司2021年合并净利润445,818.11万元，减少归属于母公司所有者的净利润404,211.68万元，减少归属于母公司股东权益404,211.68万元。 ”荣盛在公告中表示。
从财报数据可见，荣盛2021年盈利数据不佳，主要因营收从2020年的715.11亿元降至472.44亿元，不过资产减值损失、信用减值损失两项，确实对财报数据形成拖累，毕竟过去的2020年，荣盛在这两项上分别仅1.96亿元、2.69亿元。
但是，为何临年报发布前才修正数据？荣盛方面表示，公司2022年1月初开始对2021年度业绩进行初步测算，当时鉴于房地产政策趋暖、疫情趋稳，预计2022年房地产市场将出现回暖趋势，公司货值将有一定幅度的回升。
然而，“今年2月至4月，虽然房地产政策继续放宽，但消费者购房意愿持续低落，销售量下跌明显，房地产市场整体延续下行趋势。”荣盛称，一季度市场超预期下降，成交规模、成交价格持续下降，直接影响临公司库存项目的可变现净值。
此外，2月后疫情形势发生变化，荣盛部分城市受影响较大，1月28日~4月18日部分城市项目成交量同比下滑50%至70%，为完成销售任务抢抓回款，缓解流动性压力，部分项目销售价格持续降低，造成整体存货价值减少。
以荣盛河北某项目为例，2021年该项目热销时售价6500元/平方米，公司曾预测随着冬季奥运会召开，观赛人群引流会给项目带来正面作用。不过该现象未发生，一季度项目降价，平均售价4450元/平方米，因此补充计提存货跌价准备4.34亿元。
还有西南区域一项目，2021年热销时均价16250元/平方米，2022年2月后，为加快销售回款，项目未售产品大幅度降价，平均售价仅10900元/平方米，因此对2021年末该项目存货进行测算时，补充计提存货跌价准备3.72亿元。
荣盛表示，受疫情影响，很多函证工作进度缓慢，4月15日才与审计师就初步审计结果进行沟通，4月18日发布业绩预告修正公告。4月18日，是公司知悉2021年业绩同比大幅下滑的最早时点，已及时进行披露，不存在管理上的重大缺陷。
2022年以现金流为经营主线
荣盛在描述过去一年时称：2021年是房地产面临巨大挑战的一年，尤其下半年以来，涉房金融政策不断加紧、疫情影响反复、市场预期悲观持续。
同时，随着房地产市场快速降温，二、三线城市房价普跌，房地产开发企业被抽贷、断贷现象普遍，全行业整体流动性风险开始显露，部分房地产企业出现流动性紧张。
鉴于市场急速降温，荣盛为尽快回笼资金，2021年对部分项目采取促销政策。大力降价后，荣盛2021年销售合同面积1204.22万平方米，同比增长2.53%；合同金额1345.58亿元，同比增长5.87%，完成年度签约计划的103.51%。
此外，2021年荣盛实现开工487.76万平方米，完成年初开工计划的99.31%；实现竣工627.46万平方米，完成年初竣工计划的87.3%。
拿地方面，2021年荣盛在京津冀、长三角、中西部等区域16个城市获得土地29宗，规划建筑面积303.19万平方米，购地金额123.42亿元，权益购地金额80.19亿元。期末，荣盛土地储备建筑面积3468.9万平方米，其中河北土储占比超四成。
相较于销售去化面临的考验，荣盛在融资及偿债上面临的压力，同样不容忽视。
年报数据显示，2021年，荣盛在筹资活动上产生的现金流净额为-242.86亿元，其中取得借款等筹资活动流入共计357.87亿元，筹资活动流出则高达600.73亿元，其中仅偿还债务支付的现金便达到490.83亿元。
反观2020年，荣盛筹资活动现金流入达705.39亿元，比2021年多347.52亿元，其中2020年取得借款收到的现金达631.76亿元，比2021年多343.27亿元。“借旧还新”的口子被收紧，极大影响了荣盛去年的现金流入及开支情况。
截至期末，荣盛共有短期借款8.13亿元，同比降低58.71%；一年内到期的非流动负债252.22亿元，同比提升25.08%；应付票据44.31亿元，同比降低45.33%；应付账款275.49亿元，同比提升8.42%；长期借款220.39亿元，同比降低42.11%。
期末，该公司现金及现金等价物余额181.86亿元，同比降低35.03%，较短期负债还有78.49亿元的缺口，受限货币资金约为14.74亿元，公司利息保障倍数为-0.12。
荣盛表示，2022年公司各项工作将围绕现金流展开，降成本、减开支、重融资，保交房、保质量、保回款，挤水分、挖潜力、求突破。地产主业方面，要尽力保证货值不折损，在完成经营计划任务的基础上，确保公司信用安全健康。
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